東京地方裁判所 昭和５０年（モ）２７４６号 判決 1976年5月13日
債権者 古田實 外二〇名
債務者 小野みつ子 外二名
主文
一 債権者らと債務者らとの間の東京地方裁判所昭和五〇年（ヨ）第八〇六号不動産仮処分申請事件について、当裁判所が昭和五〇年二月一九日にした仮処分決定は、これを認可する。
二 訴訟費用は債務者らの負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 債権者ら
主文第一項と同旨の裁判
二 債務者ら
１ 主文第一項掲記の仮処分決定（以下「本件仮処分決定」という。）を取り消す。 ２ 本件仮処分申請を却下する。
３ 訴訟費用は債権者らの負担とする。
との裁判
第二当事者の主張
一 申請の理由
１ 被保全権利
（一） 申請外株式会社日本高層住宅センター（以下「高層センター」という。）は、建築主兼分譲主として、昭和四四年春ころに別紙物件目録に一棟の建物として記載されている建物（以下「本件マンシヨン」という。）の建築に着手し、右着手のころから、完成図面にもとづき各専有部分の分譲を始め、債権者らを含む各専有部分の所有者は、順次本件マンシヨンの各専有部分を購入した。
（二） 昭和四五年三月一〇日、本件マンシヨンは完成し、高層センターの申請により、同年四月二日、本件マンシヨンにつき表題部（一棟の建物の表示）の登記がなされ、同月四日から同年六月一二日までの間に、二六戸の専有部分について、各区分所有者の区分所有権につき保存登記がなされた。そして、右表示登記によれば、本件マンシヨンの床面積は、一階が二一・一二平方メートル、二階ないし七階が各二一〇・五四平方メートル、八階が一二七・二五平方メートル、合計一四一一・六一平方メートルとされている。
（三） 本件マンシヨンの一階部分は、その完成時には、入口、玄関、玄関ホール、階段、エレベーター室、機械室などの部分（床面積は二一・一二平方メートル）と、本件マンシヨンの柱と柱に囲まれた空間部分（いわゆるピロテイ部分－以下「本件ピロテイ」という－床面積一八九・四二平方メートル）とに分れていた（別紙図面（二）参照）。すなわち、本件マンシヨンは、一階を主として柱と柱に囲まれた空間部分だけにして、二階以上に専有部分を設け、一階の右空間部分が壁によつて遮断されることなく全区分所有者のために広く使えるようになつている建物であつた。
（四） 債務者小野みつ子（以下「債務者小野」という。）は、本件マンシヨン完成後に、本件マンシヨンの一階の西側部分の柱五本と前記エレベーター室および玄関ホールの壁を利用して、本件ピロテイの一部（別紙図面（二）記載の（イ）、（ロ）、（ハ）、（ニ）、（ホ）、（ヘ）、（ト）、（イ）の各点を順次結ぶ直線によつて囲まれた部分）に区分所有権の対象となる専有部分（以下「本件専有部分」という。）を増築した。そして、債務者小野は、本件専有部分が自己の所有に属するとして、昭和四五年八月三日、その所有権保存登記を経由した。
（五） ところで、本件マンシヨンは、前記のとおり昭和四五年三月一〇日に完成し、同年四月二日に一棟の建物の表示の登記を経由したから、右時点において、本件マンシヨンにつき「建物の区分所有等に関する法律」が適用されることになつたものというべきである。そして右時点における本件マンシヨンの一階には、前記のとおり区分所有権の対象となる専有部分は存在せず、一階は、玄関ホール、階段、エレベーター室等と本件ピロテイのみから成つていたのであるから、右部分は、いずれも、その構造上および利用上の観点からして、本件マンシヨン完成時点の専有部分である二六戸分の各区分所有者の共用に供される法定共用部分として上記各区分所有者の共有に属するものであつたというべきである。
（六） 債務者小野は、前記のとおり、本件マンシヨンにつき「建物の区分所有等に関する法律」が適用されるに至つた後に、本件ピロテイの一部に本件専有部分を増築したものであるから、本件ピロテイが、本件マンシヨン完成時における二六戸の区分所有者にとつての法定共用部分であることからすると、右増築は、法定共用部分の変更に該当するもので、そのためには右二六戸の区分所有者全員の合意を必要とするところ、右合意はなされておらず、結局債務者小野のなした本件専有部分の増築は、債権者らを含む右二六戸の区分所有者の本件ピロテイに対する共有権を侵害するものである。
（七） 債務者小野は、前記のとおり、本件専有部分につき自己を所有者とする所有権保存登記を経由し、別紙物件目録記載二(1) の部分を占有し、債務者東亜服装株式会社（以下「債務者東亜服装」という。）は同目録記載二(2) の部分を占有し、債務者小高電気工事株式会社（以下「債務者小高電気」という。）は同目録記載二(3) の部分を占有している。
（八） よつて、債権者らは、債務者小野に対し、本件専有部分についての保存登記の抹消登記手続とその占有部分の明け渡しを、また債務者東亜服装および同小高電気に対し、右各占有部分の明け渡しを求めるための本案訴訟を提起すべく準備中である。
２ 仮処分の必要性
債務者小野については、本件専有部分に対する所有権もしくは占有権を第三者に移転する虞があり、また債務者東亜服装および同小高電気についてもその各占有部分に対する占有権を第三者に移転する虞があるので、本件仮処分決定を得ておかなければ、債権者らが後日本案訴訟において勝訴の判決を得てもその執行ができなくなる虞がある。
３ 本件仮処分決定
そこで債権者らは、昭和五〇年二月一七日、東京地方裁判所に対して、債務者小野に対する本件専有部分の処分禁止とその占有部分の占有移転禁止を、債務者東亜服装および債務者小高電気に対する前記各占有部分の占有移転禁止を、それぞれ求める旨の仮処分申請をしたところ、同裁判所は、昭和五〇年（ヨ）第八〇六号不動産仮処分申請事件として、右申請を認容し、債権者らに全部で金一五〇万円の保証を立てさせたうえで本件仮処分決定をなした。
本件仮処分決定は、１、２に記載の次第で、もとより相当であるから認可されるべきである。
二 申請の理由に対する答弁
１ 申請の理由１（四）の事実のうち、債務者小野が、昭和四五年八月三日、本件専有部分につき、所有権保存登記を経由した点は認める。
２ 申請の理由１（五）のうち、昭和四五年四月二日から本件マンシヨンにつき「建物の区分所有等に関する法律」が適用されることになつたとの主張および右時点において、本件ピロテイが本件マンシヨン内の二六戸の専有部分の各区分所有者の共用に供される法定共用部分であつたとの主張は、いずれも争う。
３ 申請の理由１（六）は争う。
４ 申請の理由１（七）の事実のうち、債務者小野の所有権保存登記経由の点は認めるが、その余は争う。
５ 申請の理由２の事実は否認する。
６（一） 債務者小野が本件専有部分の所有権を取得するに至つた経緯はつぎのとおりである。
(1) 昭和四四年初旬ころ、高層センターは本件マンシヨンの建築を計画し、同計画にもとづき、申請外岡島武から本件マンシヨンの敷地を買受け、本件マンシヨンを建築した。高層センターの右敷地買い受けに際し、債務者小野が右敷地の買収に協力したので、高層センターは、昭和四四年四月二二日、その代償として、一般分譲価格が七五〇万円であつた本件マンシヨンの一階の住居部分（三八・八〇平方メートル）および店舗部分（四三・七四平方メートル）を二五〇万円で債務者小野に売り渡す旨約した。
(2) その後、債務者小野が高層センターから買い受ける旨約した前記住居部分が、設計変更により約三・三平方メートル広くなつたので、債務者小野は、同設計変更部分をも代金一〇万円で高層センターから買い受けた。この結果、債務者小野が高層センターから買い受けた本件マンシヨンの一階の一部の総面積は八五・六四平方メートルとなつた。これが本件専有部分である。
(3) そして、債務者小野は、昭和四五年六月、高層センターから本件専有部分の引渡しを受け、同年八月三日、所有権取得の保存登記を了した。
（二） 右のとおりであるから、債務者小野は、債権者らを含む他の本件マンシヨンの各区分所有者と同様に本件専有部分の所有権を取得したものである。
なお、債権者らは昭和四五年四月二日から本件マンシヨンにつき「建物の区分所有等に関する法律」が適用されることになつたと主張するが、債務者小野が本件専有部分の所有権を取得するに至つた前記経緯に照らせば、本件マンシヨンは、本件専有部分の建築が完成した時点で全体として完成し、その時点ではじめて、本件マンシヨンにつき上記法律が適用されるに至つたものと解すべきである。
７ 仮に債権者らの主張する時点において本件マンシヨンにつき右法律が適用されるに至つたとしても、本件ピロテイは規約共用部分であり、規約により共用部分であることを定めかつその旨の登記をしなければ、共用部分であることを第三者に対抗できないものであるところ、右登記は未だなされていないから、債権者らは債務者小野に対し、本件ピロテイが規約共用部分であることを対抗しえないものである。
８ 債務者東亜服装は、昭和四五年七月五日、債務者小野から債権者ら主張の占有部分を店舗として賃借し、以後同部分を占有してきたが、昭和五〇年一月三一日、債務者小野との間で右賃貸借契約を合意解約し、同年二月七日、同部分を債務者小野に対して明け渡した。
９ 債務者小高電気は、昭和四五年一一月一五日、債務者小野から債権者ら主張の占有部分を事務所として賃借し、以後同部分を占有している。そして、さらに昭和五〇年二月一四日、債務者小野から前記債務者東亜服装の占有部分をも賃借し、同部分の引渡しをうけた。
第三疏明<省略>
理由
一 成立に争いのない疏甲第一ないし第二〇号証によれば、債権者山根辰登および同山根威人は、本件マンシヨン内の専有部分一戸（四〇二号）を共有（各持分二分の一）しており、その余の債権者らは、それぞれ本件マンシヨン内の専有部分を各自一戸ずつ所有していることが認められる。
二 前掲疏甲第一ないし第二〇号証、成立に争いのない同第二一号証、同第三〇ないし第三五号証、原本の存在および成立に争いのない同第四〇号証、同第四四号証の一、二（但し、後記措信しない部分を除く。）、原本の存在および官公署作成部分の成立については争いがなくその余の部分については右第四四号証の二の記載により真正に成立したものと認められる同第三六号証、弁論の全趣旨により原本の存在およびその成立の認められる同第三九号証、債権者張敬三本人尋問の結果により真正に成立したものと認められる同第二二号証、被写体については当事者間に争いがなく弁論の全趣旨により撮影者・撮影年月日がいずれも債権者ら主張のとおりであると認められる同第二五号証、同第四五号証に証人緒方宣行の証言および債権者張敬三本人尋問の結果を総合すると、次の事実が認められ、前掲疏甲第四四号証の一、二の記載および債務者小野みつ子の供述中右認定に反する部分は措信できない。
１ 本件マンシヨンの建築主兼分譲主であつた高層センターは、昭和四四年六月二一日、本件マンシヨンについて建築確認の申請をなし、同年八月二七日その確認を得た。右建築確認申請書（疏甲第三六号証）に添付された本件マンシヨンの設計図面上では、本件マンシヨンの一階部分には専有部分は存在せず、現在の本件専有部分に該当する箇所は駐車場とされており、一階部分の床面積は二一〇・一〇平方メートルとなつていた。
２ 高層センターは、右確認申請をなしたころ、本件マンシヨンの建築に着手し、昭和四五年三月一〇日、本件マンシヨンを、一階部分を別紙図面（二）のとおりの状態にしたまま、二六戸の専有部分が存在する一棟の建物として完成させた。すなわち、右時点においては、本件マンシヨンの一階部分は、入口、玄関、玄関ホール、階段、エレベーター室、機械室などの部分（昭和四五年四月二日本件マンシヨンの表示登記がなされた時に、登記簿上に一階部分の床面積二一・一二平方メートルと記載された部分）と、その余の柱と柱によつて囲まれた建物内空間部分（本件ピロテイ、広さ一八九・四二平方メートル）のみから成り、本件専有部分は未だ存在していなかつた。
３ 昭和四五年三月二四日、世田谷消防署により本件マンシヨンの消防検査が実施されたが、高層センターが右検査のために同月一六日、東京消防庁消防長宛に提出した「防火対象物使用届出書」によれば、本件マンシヨンの一階部分二一〇・一〇平方メートルは駐車場であるとされ、右届出書に添付された図面上も、右一階部分はほとんどが駐車場であるとされていた。そして、右検査当時本件マンシヨンの一階部分には、駐車中の自動車等の火災を報知するための警報装置が設置されていた。
４ 昭和四五年四月二日、高層センターの申請により、本件マンシヨンにつき表題部（一棟の建物の表示）の登記がなされ、同日、債権者古田實、同山本倭士、同畠山正資、同根本榮之、同田澤剛、同中村幸子、同横田美智代、申請外近藤春昭、同船越一枝、同霜村靖子および同株式会社三がそれぞれ現在所有する本件マンシヨン中の各専有部分について表題部（専有部分の建物の表示）の登記がなされ、その後同年六月九日までの間に本件マンシヨン内に存在する二六戸の専有部分全部につきそれぞれ表題部（専有部分の建物の表示）の登記がなされた。
次いで、同年四月四日から同年六月一二日までの間に右二六戸の専有部分全部についてそれぞれ各区分所有者の区分所有権につき保存登記がなされた。
なお、同年四月二日の時点においては、本件マンシヨンの一階部分は、前認定の同年三月一〇日の時点と同様の状態であり、本件専有部分は存在しておらず、また、同年四月二日なされた本件マンシヨンの表題部（一棟の建物の表示）の登記の記載によれば、本件マンシヨンの一階部分の面積は二一・一二平方メートルと表示されていた。
５ 債務者小野は、本件マンシヨンが前記のとおり完成した後である同年五月ころより、本件ピロテイの西側ほぼ半分に相当する範囲の四方を壁で囲み、さらに、内部に造作を整え、昭和四五年六月三〇日、本件専有部分を完成させた。そして、本件マンシヨンの表題部（一棟の建物の表示）の登記のうち一階部分の床面積の記載は、同年七月二九日、増築を原因として、前記の二一・一二平方メートルから一五五・四一平方メートルと改められ、同日、本件専有部分につき表題部（専有部分の建物の表示）の登記がなされ、同年八月三日、本件専有部分についての債務者小野の区分所有権につき保存登記がなされた（上記中債務者小野の所有権保存登記経由の点は、当事者間に争いがない。なお、本件専有部分が完成した日時については、前掲疏甲第二一号証には昭和四五年五月三〇日である旨記載されているが、右は前掲疏甲第四〇号証と対比すると措信できず、結局、前記のとおり、同年六月三〇日と認めるのが相当である。）。
三 成立に争いのない疏甲第三八号証、債務者小野みつ子本人尋問の結果により真正に成立したものと認められる疏乙第八、第一〇号証によれば、債務者東亜服装は、昭和四五年七月五日、本件専有部分のうち別紙物件目録記載二(2) の部分を債務者小野から賃借し、債務者小高電気は、昭和四八年一一月一二日、同目録記載二(3) の部分を債務者小野から賃借したことおよび昭和五〇年二月二〇日本件仮処分決定にもとづく執行がなされた時点において、債務者東亜服装、同小高電気は、それぞれ上記各部分を占有し、債務者小野は、前記目録記載二(1) の部分を占有していたことが認められ、右認定に反する証拠は存しない。
四 本件マンシヨンのごとく、一棟の建物が構造上建築当初から数個の部分に区分され、それぞれが独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるときは、右各部分を専有部分として区分所有権の目的とすることができ、その場合には、一棟の建物全体について区分所有関係が成立し、これにつき「建物の区分所有等に関する法律」が適用されるに至るのであり、右法律適用の時期は当該建物が完成し専有部分につき表示の登記がなされた時点と解すべきである。右によれば、前記二で認定した事実に徴し、本件マンシヨンについては、遅くとも、建築確認申請どおりの工事が完了し、消防検査をも経たうえ、専有部分の一部につき表示の登記がなされた昭和四五年四月二日の時点において前記法律の適用をみるに至つたものというべきである。
ところで、右の時点においては、未だ本件専有部分は存在せず、現在本件専有部分が存在する部分は本件マンシヨンの柱によつて囲まれた建物内空間部分（本件ピロテイの一部）であつたこと前認定のとおりであり、しかも、このようなピロテイは、その構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物部分、すなわち法定共用部分にあたるものと認めるべきであるから、債権者らを含む本件マンシヨン内の区分所有者全員の共有に属するものであり、区分所有者全員の合意がなければその部分の変更をすることは許されないところ（「建物の区分所有等に関する法律」第四条、第一二条）、本件専有部分の建築が本件ピロテイの変更にあたることは明らかであり、しかも、右変更につき全区分所有者が合意した事実を認めるに足りる疎明は存しないから、債務者小野による本件専有部分の建築は、債権者らの本件ピロテイに対する共有権を侵害するものというべきである。
五 以上のとおりであるから、債権者らは、本件ピロテイに対する共有権にもとづき、債務者小野に対し、本件専有部分の収去およびその保存登記の抹消ならびに同人の前記占有部分の明け渡しを、債務者東亜服装および同小高電気に対し、同人らの前記各占有部分の明け渡しを、それぞれ求める権利を有するものというべきところ、三に認定の債務者らの本件専有部分に対する各占有取得の経緯等に照らすと、本件仮処分決定を得ておかなければ、債権者らが後日本案訴訟で勝訴の判決を得てもその執行ができなくなる虞があるものと認められる。
六 結論
以上のとおりであつて、債権者らの本件仮処分申請は理由があり、これを認容した本件仮処分決定は相当であるからこれを認可することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 鈴木潔 涌井紀夫 西岡清一郎）
（別紙）物件目録
一 一棟の建物の表示
所在 東京都世田谷区下馬二丁目五五番地四
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根八階建
床面積 一階 一五五・四一平方メートル
二階 二一〇・五四平方メートル
三階 二一〇・五四平方メートル
四階 二一〇・五四平方メートル
五階 二一〇・五四平方メートル
六階 二一〇・五四平方メートル
七階 二一〇・五四平方メートル
八階 一二七・二五平方メートル
二 専有部分の建物の表示
家屋番号 下馬二丁目五五番四－二七
建物の番号 一〇一
種類 居宅兼店舗
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造一階建
床面積 一階部分 八五・六四平方メートル
現況 一〇五・八六平方メートル
のうち
(1) 債務者小野みつ子の占有する部分
別紙図面（一）の(1) 、(2) 、(3) 、(8) 、(5) 、(6) 、(7) 、(9) 、(10)、(1) の各点を順次結ぶ直線をもつて囲まれた部分
(2) 債務者東亜服装株式会社の占有する部分
別紙図面（一）の(7) 、(8) 、(5) 、(6) 、(7) の各点を順次結ぶ直線をもつて囲まれた部分
(3) 債務者小高電気工事株式会社の占有する部分
別紙図面（一）の(8) 、(3) 、(4) 、(5) 、(8) の各点を順次結ぶ直線をもつて囲まれた部分
（別紙） 図面一、図面二<省略>